Definisi & Fungsi Kaveat?

  Apa itu Kaveat?
Terdapat dua halangan urus niaga yang ditetapkan oleh Kanun Tanah Negara 1965 iaitu kaveat dan perintah larangan. 

 Kaveat adalah halangan urus niaga yang terpenting. Kaveat adalah satu bentuk sekatan yang menghalang pemilik tanah daripada membuat apa-apa urus niaga berhubung dengan tanahnya. Ia adalah satu halangan yang dikeluarkan secara rasmi oleh PBN bagi melindungi kepentingan pihak-pihak yang menuntut hak bersabit dengan tanah berkenaan.

 Tujuan Kaveat
a)Menghalang pemilik hartanah daripada membuat urusniaga.
b)Melindungi kepentingan si pemasuk kaveat jika ada kes yang melibatkan kes mahkamah.
c)Amaran  menyatakan si pemasuk kaveat mempunyai kepentingan keatas hartanah berkenaan.



Walaubagaimanapun, kaveat ini hanyalah bersifat sementara sahaja dan belum lagi muktamad, ia merupakan tahanan sementara menantikan kata putus daripada pihak Mahkamah

Apa fungsi "Kaveat" terhadap harta tanah?

 Pada umumnya fungsi kaveat adalah seperti berikut:

a.   untuk menyekat pemilik berdaftar daripada membuat sebarang urus niaga berhubung dengan tanahnya.

b.    untuk melindungi kepentingan pengkaveat sama ada ke atas kepentingan yang terbukti ada, kepentingan yang dikatakan ada (tetapi belum dibuktikan) atau kepentingan yang belum zahir, sehingga tuntutannya ke atas pemilik berdaftar diputuskan oleh mahkamah. Namun demikian kaveat tidak mengukuhkan tuntutan itu.

c.    sebagai satu notis kepada umum bagi memaklumkan tuntutan pengkaveat di atas tanah itu dan memaklumkan bahawa pemunya berdaftar tertakluk kepada kepentingan yang dilindungi oleh kaveat itu. Dengan itu, mereka yang ingin berurus niaga dengan pemunya tanah perlu berhati-hati bagi mengelakkan kerugian dan kesulitan.

d.    untuk membekukan status quo pihak-pihak bertelingkah sehingga hak dan kepentingan mereka diputuskan oleh mahkamah.

Sesuatu kaveat akan menyebabkan kebebasan penanggung kaveat iaitu pemilik tanah untuk berurus niaga dengan tanahnya adalah tersekat sehingga mahkamah membuat keputusan. Kaveat dikeluarkan secara ex parte oleh Pendaftar yang bertindak secara pentadbiran tanpa campur tangan mahkamah. 

 Ex parte bermaksud cara sesuatu keputusan itu dibuat dengan melibatkan satu pihak sahaja. Ini bermakna sesuatu kaveat itu boleh dikeluarkan walaupun tanpa asas yang kukuh dan keterangan yang mencukupi, dengan syarat dokumen-dokumen yang dikemukakan oleh pemohon adalah memadai dan mengikut. Jika tuan tanah tidak berpuas hati dengan kaveat itu, dia boleh bertindak untuk memohon pembatalan dan menuntut ganti rugi.

Oleh kerana kaveat menyekat kebebasan pemunya berdaftar, maka ia adalah salah satu pengecualian kepada prinsip ‘hak milik tak boleh sangkal. Terdapat empat jenis kaveat yang diperuntukkan oleh KTN iaitu kaveat pendaftar, kaveat persendirian, kaveat pemegang lien dan kaveat amanah.



12:03 pm 5 comments

5 comments :

Pengenalan Kepada Kaveat Persendirian

Apa itu "Kaveat Persendirian"?

Kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang mempunyai kepentingan ke atas pemilikan hertanah tersebut. (Seksyen 322)

Kaveat Persendirian boleh dimasukkan oleh Pendaftar atas permohonan orang atau badan yang berikut:-

(a) Mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik atau apa-apa kepentingan yang boleh daftar

(b) Mana-mana orang atau badan yang menuntut hak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau kepentingan

(c ) Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja  yang menuntut hak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau kepentingan .

Kesan-kesan kaveat Persendirian melarang perkara-perkara berikut:

(i ) Pendaftaran suratcara urusniaga dan juga pendaftaran sijil jualan tanah berkenaan,
(ii) kemasukan endosan berkenaan tuntutan bebas daftaran dan
(iii) kemasukan kaveat pemegang lien.










Contoh Borang 19B

Apa Prosedur Permohonan Kaveat Persendirian?

SEKSYEN 324

(1)   Pendafaftar hendaklah mencatatkan dia atas mana-mana permohonan di bawah seksyen 323 waktu bilamana ia diterima (iaitu dalam kes mana mana permohonan yang dikirimkan melalui pos,waktu bilamana ia dikeluarkan dari sampulnya di Pejabat Pendapat Pendaftaran atau,mengikut mana-mana yang berkenaan,Pejabat Tanah) dan tertakhluk kepada subseksyen (2) seksyen 329,hendaklah secepat mungkin selepas itu(dan tidak payah terlibat menyiasat kesahan tuntuan atas mana ia didasarkan )memberi kuasa kepadanya dengan memasukkan kaveat yang dipohonkan itu dengan cara yang diperuntukkan oleh subseksyen (2)

(2)   Pemasukan mana –mana kaveat sendirian hendaklah dikuakuasakan dengan pengendorsan di atas dokumen hakmilik daftaran,di bawah tangan  dan meterai Pendaftar,dengan perkataan “Kaveat Sendirian” bersama –sama dengan suatu kenyataan yang menyatakan
(a)    Sama ada kaveat itu mengikat tanah itu sendiri atau suatu bahagian tanah yang tak dipecahkan,atau suatu kepentingan khusus didalamnya sahaja
(b)   Orang atau badan atas permohonan siapa ia dimasukkan
(c)    Waktu sejak mana ia berkuatkuasa (iaitu waktu penerimaan permohonan itu,seperti yang icatatkannya diatasnya menurut subseksyen (1)
(d)   Rujukan dibawah mana permohonan itu difailkan

(3)   Secepat yang mungkin selepas pemasukan apa- apa kaveat sedemikian,Pendaftar hendaklah  menyampaikan pemberitahuan dalam Borang 19a kepada tuan punya tanah atau satu bahagian tanah yang tidak dapat dipecahkan yang terikat dengan demikian atau,dalam kes suatu kaveat yang mengikat satu kepentingan khusus sahaja,kepada orang atau badan dalam siapa kepentingan itu adalah buat masa itu tertakhluk









Contoh Borang 19A




Bagaimanakah kaveat persendirian akan ditamatkan?

Seksyen 325 menyatakan pemasuk kaveat.pada bila –bila masa boleh memohon kepada Pendaftar untuk menarik balik kaveat persendirian melalui Borang 19 G beserta bayaran .



Kesan Kaveat Persendirian?

Kaveat persendirian boleh tamat dengan beberapa cara iaitu :
·         Penarikan balik iaitu apabila kaveat ditarik balik oleh pemohon atau wakilnya melalui borang 19D

·      Pembatalan oleh Pendaftar apabila pendaftar memootong kaveat tersebut berdasarkan seksyen 326. Pembatalan dengan cara ini berlaku atas permohonan dari pemunya tanah terjejas akibat dari kewujudan kaveat. Pihak tersebut boleh memohon kepada Pendaftar dengan menggunakan borang 19H. Pendaftar kemudiannya menghantar kepada pemohon kaveat satu notis cadangan pembatalan kaveat dalam boring 19C. 
    
    Kaveat tersebut akan tamat apabila habis tempoh dua bulan dari notis tersebut,kecuali jika tempoh tertentu merupakan kepentingan yang boleh dikaveatkan. Dalam kes ini,kepentingan ini dikuatkan lagi dengan fakta bahawa responden telah menunjukkan keinginan untuk membeli dengan menyatakan kesedian memberikan wang pendahuluan dan membuat draf perjanjian.

Contoh Kes?

Dalam kes perjanjian Macon Engineers Sdn Bhd lwn Goh Hooi Yin [1976] 2 MLJ 53, mahkamah membenarkan kaveat yang dimasukkan untuk melindungi pembeli yang hanya membayar wang deposit bagi melindungi haknya di bawah kontrak, mahkamah menganggap bahawa selagi ada perjanjian yang sah,pembeli tanah berhak untuk mendapatkan kaveat bagi melindungi kepentingannya .

Pembatalan Kaveat Persendirian Oleh Pihak Mahkamah

(i) Penarikan balik kaveat oleh sipemasuk kaveat
(ii) Permohonan oleh orang yang kepentingannya terikat oleh kaveat kepada pendaftar.
(iii) Arahan mahkamah
(iv) Luputnya kaveat persendirian iaitu selepas 6 tahun.








Contoh Borang 19G
12:01 pm 0 comments

0 comments :

Pengenalan kepada Kaveat Pendaftar

Apa itu Kaveat Pendaftar?

Menurut Seksyen 319 – 320 di dalam Kanun Tanah Negara 1965
  • Kaveat Pendaftar adalah kaveat yang dimasukkan (didaftarkan) sendiri oleh Pendaftar ke atas Dokumen Hakmilik melalui kuasa budi bicaranya sendiri apabila didapati kemasukkan kaveat itu adalah perlu atau mustahak. 
  • Antara tujuan utama kaveat Pendaftar adalah untuk menghalang penipuan atau fraud, salah nyata dan salah penggunaan borang. 
  • Kaveat ini juga digunakan untuk melindungi kepentingan Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri serta pihak yang kurang upaya dan berada di luar negara sebagai contohnya, untuk menghalang urusniaga palsu atau dicurigai daripada berlaku ke atas tanah tersebut. 
  • Kaveat Pendaftar juga boleh digunakan untuk memastikan pembayaran cukai atau apa-apa tunggakan yang perlu di bayar kepada Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri seperti pinjaman perumahan. 


 Prosedur Memasukkan Kaveat Pendaftar..
  • Menurut Seksyen 321 KTN 
Pendaftar tidak perlu menunggu permohonan dari mana-mana pihak untuk memasukkan kaveat Pendaftar. Ia boleh dimasukkan dengan inisiatif Pendaftar sendiri iaitu dengan menggunakan Borang 19F. Pendaftar kemudiannya mengemukakan notis melalui Borang 19A kepada pemunya tanah bagi memaklumkan kewujudan kaveat tersebut.

Apa Kesan Kaveat Pendaftar Terhadap Harta Tanah?

Berbeza dengan kaveat persendirian, kaveat Pendaftar dapat menghalang pendaftaran, pemasukan atau apa-apa yang tercatat ke atas mana-mana urusniaga atau kaveat pemegang lien walaupun permohonannya telah dibuat sebelum tarikh kuatkuasa kaveat. Ini bermakna ia mempunyai kesan ke belakang dengan syarat pendaftaran tersebut belum diluluskan lagi. 

Bila Berlakunya Penamatan Kaveat?

 Menurut Seksyen 321 (3) 
  • Tempoh kuatkuasa kaveat Pendaftar adalah berterusan selama-lamanya sehinggalah ia dibatalkan sendiri oleh Pendaftar iaitu dengan kehendak sendiri, atas permohonan pemunya tanah atau atas perintah mahkamah. 
  • Perintah mahkamah yang dimaksudkan adalah perintah yang dibuat berasaskan seksyen 418 iaitu rayuan ke atas keputusan Pendaftar dalam tempoh 3 bulan dari tarikh keputusan dibuat.
  • Ketika Pembatalan Kaveat Pendaftar, dokumen-dokumen perlu diserahkan kepada Pendaftar Hakmilik iaitu surat dari Badan/Agensi Kerajaan dan tiada bayaran fi dikenakan.

CONTOH BORANG-BORANG YANG DIGUNAKAN UNTUK KAVEAT PENDAFTAR

  • BORANG 19F – Pendaftar boleh memasukkan kaveat Pendafar ke atas sesuatu tanah tanpa perlu menunggu permohonan dari pemunya tanah.


Contoh Borang 19F
  • Borang 19A – mengemukakan notis kepada pemunya tanah bagi memaklumkan kewujudan kaveat tersebut.
Contoh Borang 19A


CONTOH KES KAVEAT PENDAFTAR

Pada 26 September 2012 - Mahkamah Majistret Negeri Kedah memberitahu bahawa kaveat pendaftar telah dimasukkan oleh Pejabat Tanah dan Daerah Kuala Muda ke atas tanah milik Encik Mohamad@Ahmad bin Nganan yang terletak di Sungai Petani kerana ditukar hakmilik tanpa kebenaran beliau oleh individu yang tidak dikenali.

 Saksi pendakwaan yang ke-10 iaitu Zulfatul Husna Zakaria yang merupakan bekas Penolong Pentadbir Tanah Daerah Sungai Petani berkata kemasukan kaveat pendaftar bertujuan mengelakkan sebarang transaksi atau pindahmilik tanah akibat berlakunya tipu daya atau sesuatu urusan jual beli yang tidak sah. Katanya lagi, mekanisme kaveat ini adalah untuk melindungi dan menjamin kepentingan pihak yang teraniaya seperti yang diperuntukkan di bawah Kanun Tanah Negara.

 “Saya telah mendapat arahan daripada Tuan Pentadbir Tanah Sungai Petani untuk memasukkan kaveat pendaftar apabila pihak kami menyedari wujudnya penipuan pindahmilik atas tanah tersebut semasa pihak Encik Mohamad membuat carian rasmi ke atas tanah beliau di Pejabat Tanah Daerah Kuala Muda” jelas Zulfatul Husna.

 Tertuduh Mohd Ruhuzad Rusdi, Arzahari Shafie, Muhammad Rusli Mat Noh dan Mohd Zahir Zakaria telah didakwa dengan niat bersama untuk menipu Mohamad dengan mengubah hakmilik tanah dengan niat curang yang menyebabkan Pejabat Tanah dan Daerah Kuala Muda membuat pindahan milik tanah tersebut 6 tahun yang lalu.
Kesalahan di bawah seksyen 420 Kanun Keseksaan itu membawa hukuman penjara maksimum 10 tahun serta juga sebatan dan denda.



11:39 am 0 comments

0 comments :

Kaveat Pemegang Lien

Apa itu Kaveat "Pemegang Lien"?

Kaveat pemegang lien berperanan untuk melindungi kepentingan pemegang lien. Pemegang lien adalah orang yang menerima dokumen hakmilik keluaran yang didepositkan (diserahkan) oleh penghutang sebagai cagaran pinjaman. (s. 281)

Prosedur Memasukkan Kaveat Pemegang Lien

Pemegang lien boleh memohon kepada Pendaftar melalui Borang 19D, diakusaksi, dilampirkan dengan dokumen hakmilik keluaran atau pajakan pendua dan bayaran.

Pendaftar akan membuat catatan masa penerimaan, masukkan kaveat dan hantar notis (B 19A) kepada tuan tanah.

Jika ada kaveat persendirian, kaveat Pendaftar, kaveat amanah atau perintah larangan, kaveat pemegang lien tidak dapat dimasukkan.

Apa kesan apabila kaveat dimasukkan?

Kesan kaveat pemegang lien adalah sama dengan kesan kaveat persendirian iaitu menghalang sebarang bentuk urusniaga ke atas tanah tersebut bermula dari tarikh kaveat berkuatkuasa. Jika kaveat tidak dimasukkan, Sesutu lien itu akan diiktiraf sebagai lien ekuiti. Pemegang lien tetap boleh melaksanakan hakknya dengan memasukkan kaveat.

Contoh Kes?

 Dalam kes Mercantile Bank Ltd lwn Official Assignee (1969) 2 MLJ 196, Mahkamah memutuskan bahawa pemegang lien yang tidak memasukkan kaveat tetap dilindungi di bawah prinsip ekuiti dengan syarat bahawa terdapat niat dan deposit dokumen hakmilik keluaran.

Bagaimana Kaveat tersebut ditamatkan?

Kaveat pemegang lien tamat dengan sebab-sebab berikut:

  • ditarik balik oleh pemegang lien
  • dibatalkan oleh Pendaftar bila hutang telah dibayar sepenuhnya
  • bila tanah dijual melalui perintah jualan
11:29 am 0 comments

0 comments :

Apa itu Kaveat Amanah? Siapa Yang memasukkan? Apa kesannya?



Apa itu "Kaveat Amanah"?
  • Merupakan kaveat yang dimasukkan bagi melindungi harta amanah. 
  • Contohnya seperti harta-harta dalam bentuk hartanah yang ditinggalkan bagi anak-anak yang kehilangan ahli keluarga dimana ia seseorang dilantik sebagai pemegang amanah untuk menjaga harta tersebut sehinggalah anak-anak tersebut memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang ditinggalkan. 
  • Syarat-syarat yang perlu dipenuhi adalah:
a) Anak-anak atau pewaris harta yang telah mencapai umur 21 tahun ke atas
b) Sempurna akal dan waras dalam pemikiran
c) Layak untuk melakukan proses pindahmlik.


Siapa yang boleh mendaftarkan "Kaveat Amanah"?

a) Pemegang Amanah
b) Pihak yang mula-mula memindah milik harta itu kepada pemegang amanah,
c) Pihak yang mewujudkan apa-apa kepentingan untuk faedah pemegang amanah.


Kesan memasukkan kaveat
  • Kaveat amanah hanya boleh dibatalkan oleh Pendaftar atas permintaan pemegang amanah dan benefisiari.
  • Ia juga turut menghalang  pendaftaran, pemasukan atau catitera mana-mana urusniaga atau kaveat pemegang lien walaupun permohonann
11:22 am 2 comments

2 comments :

Apa itu "Perintah Larangan"???

Menurut Seksyen 334 KTN 1965 mendefinisikan perintah larangan,

    Arahan yang dibuat oleh mahkamah yang mempunyai bidangkuasa, mengikut peraturan mahkamah, untuk melarang penghutang penghakiman daripada melaksanakan apa-apa urusniaga berhubung dengan tanah atau kepentingan dalam tanahnya, sebagaimana yang disebut dalam perintah itu.
    Perintah larangan melibatkan arahan daripada mahkamah dan ia hanya melibatkan kes hutang penghakiman, iaitu tunggakan pembayaran hutang yang disahkan oleh mahkamah.


    Manakala menurut Seksyen 335 KTN 1965, perintah larangan tidak terkesan sehingga dimasukkan oleh pendaftar:


    • Tiada perintah larangan hendaklah berkuatkuasa sehingga ia telah dimasukkan oleh pendaftar, selaras dengan peruntukkan-peruntukkan seksyen ini, di atas dokumen hakmilik daftaran kepada tanah yang kepadanya, atau suatu kepentingan dalam mana ia berkait.
    • Dengan syarat bahawa seksyen ini hendaklah tidak terpakai di mana-mana perintah sedemikian yang telah didaftarkan sebelum permulaan Akta ini di bawah peruntukkan-peruntukkan mana-mana undang-undang tanah terdahulu
    • Apabila suatu salinan perintah larangan dihadapkan kepada pendaftar untuk pendaftaran, maka pendaftar wajib untuk memasukkan perintah itu dengan serta-merta dengan mengendorskan pada dokumen hakmilik daftaran tertentu dan meterai dengan cacatan “Perintah Larangan”, bersama-sama dengan suatu kenyataan yang menyatakan-
      • sama ada perintah itu berkait dengan tanah itu sendiri atau hanya suatu kepentingan khusus di dalamnya
      •  apabila waktu  pemasukan itu dibuat
      • rujukan di bawah mana salinan perintah itu difailkan
      11:11 am 0 comments

      0 comments :

      Bila berlakunya pembatalan Perintah Larangan? Bila Jualan Tanah boleh dilakukan?

      1.0 Pembatalan Perintah Larangan kerana Tamat Tempoh
      Menurut Seksyen 338 KTN 1965,
      Ø  Tiap-tiap perintah larangan hendaklah luput apabila habisnya tempoh enam bulan dari tarikh ia dibuat atau di penghujung tempoh seperti yang ditentukan oleh kaedah-kaedah mahkamah melainkan jangka waktunya dilanjutkan oleh suatu perintah yang dibuat menurut kaedah-kaedah mahkamah.
      Ø  Namun, suatu perintah yang melanjutkan suatu perintah larangan tidaklah mempunyai kuatkuasa melainkan suatu salinan perintah itu dihadapkan untuk pendaftaran sebelum masa perintah larangan yang kepadanya ia berkait akan lupus jika tidak ada perlanjutan.
      Ø  Suatu nota mengenai perlanjutan mana-mana perintah larangan hendaklah diendorskan oleh pendaftar di atas dokumen hakmilik daftaran. Atas usul pendaftar itu sendiri dan atas permohonan mana-mana orang atau badan yang berkepentingan, membatalkan pemasukan di atas mana-mana dokumen daftaran apa-apa perintah larangan yang telah luput menurut kuasa seksyen ini
      Ø Tiap-tiap pengendorsan atau pembatalan hendaklah ditandatangan dan dimeteraikan.
      2.0 Pembatalan Perintah Larangan oleh Mahkamah

      Seksyen 339(1),
      Ø Jika suatu perintah larangan ditarik balik pada bila-bila masa oleh perintah mahkamah, pendaftar hendaklah membatalkan pemasukan di atas dokumen hakmilik daftaran dan mencatatkan sebab untuk pembatalan itu dan tarikh baginya apabila menerima suatu salinan perintah penarikan balik.

      3.0 Pembatalan Perintah Larangan atas Pendaftaran Pindahmilik oleh Pegawai Mahkamah

      Seksyen 339(2),
      • Suatu perintah larangan hendaklah terhenti dari mempunyai kuatkuasa, dan pemasukan perintah itu hendaklah dibatalkan selaras dengannya atas pendaftaran-
        •  apa-apa pindahmilik yang dilaksanakan oleh seorang pegawai mahkamah seperti yng disebutkan dalam subseksyen (1) seksyen 337 KTN, atau

        • apa-apa sijil jualan yang diberi di bawah subseksyen (3) seksyen 259 KTN atau subseksyen (4) seksyen 265 KTN dan berhubungan dengan tanah atau kepentingan yang terjejas oleh perintah itu.

      4.0 Pembatalan Perintah Larangan atas Pendaftaran Sijil Jualan

      Seksyen 339(3),
      • Pendaftar hendaklah memberitahu mahkamah tentang apa-apa pembatalan yang dikuatkuasakan atas pendaftaran apa-apa sijil jualan dan, dalam apa-apa kes sedemikian, apa-apa jumlah wang baki yang kepadanya subseksyen (3) seksyen 268 patut sebaliknya dipakai hendaklah diselesaikan selaras dengan kaedah-kaedah mahkamah.

      Jualan terhadap Tanah yang mengandungi perintah larangan, menurut seksyen 337 KTN,
      • Tiada apa jualan tanah atau kepentingan bagi maksud menyelesaikan apa-apa hutang penghakiman boleh menjadi mutlak sehingga ia telah disahkan oleh suatu perintah yang dibuat menurut kaedah-kaedah mahkamah.
      • Apa-apa perintah sedemikian boleh merupakan kuasa yang mencukupi bagi seorang pegawai mahkamah yang mempunyai bidang kuasa yang kompeten untuk melaksanakan, memihak kepada pembeli dalam jualan itu, instrument pindahmilik yang wajar di bawah akta ini atas nama, dan bagi pihak, penghutang penghakiman.
      • Larangan yang dikenakan oleh mana-mana perintah larangan tidaklah dipakai kepada apa-apa instrument pindahmilik sedemikian.

      6:36 pm 0 comments

      0 comments :

      Powered by Blogger.

      Any Comments?

      Search This Blog

      Followers

      Popular Posts

      Contact

      Popular Posts

      statistics